Zones à bâtir Toulon 2025 : que change concrètement la Modification n°6 du PLU et le cap ZAN en Provence Méditerranée ? Ce guide fait le point, quartier par quartier, sur où il reste possible de construire autour de Toulon (zone AU, secteurs de renouvellement UR/UZ, opérations en cours) et comment vérifier la constructibilité d’une parcelle avant d’acheter. Objectif : sécuriser votre projet dans le Var, en respectant les nouvelles règles de sobriété foncière.
Sommaire
- 1) Où en est le PLU de Toulon en 2025 ?
- 2) Nouvelles zones à bâtir : périmètre AU et secteurs de renouvellement (UR/UZ)
- 3) Autour de Toulon : ouvertures à l’urbanisation notables
- 4) ZAN : ce que cela change pour votre projet
- 5) Vérifier la constructibilité d’un terrain : la méthode en 5 étapes
- 6) Prix, délais, pièges : 7 conseils concrets avant d’acheter
- 7) Tableau récapitulatif des zones (Toulon & proches)
- 8) FAQ – Questions fréquentes
- 9) Sources & liens utiles
1) Où en est le PLU de Toulon en 2025 ?
Point clé : la Modification n°6 du PLU de Toulon a été approuvée le 27 mars 2025 par le Conseil métropolitain TPM. Elle ajuste plusieurs zones urbaines (U, UR, UZ) et précise les dispositions applicables aux zones à urbaniser (AU). Cette mise à jour s’inscrit dans une trajectoire de sobriété foncière et de densification qualitative.
- UR : secteurs de renouvellement urbain (ex. Loubière – URl ; Cité judiciaire – URj).
- UZ : plans-masses pour de grands sites (Mayol, Cour de Nice, Sainte-Musse, Quartier de la Créativité & de la Connaissance, Port, Montéty).
- AU : zones à urbaniser en continuité urbaine, destinées en priorité à l’habitat individuel. Ouverture subordonnée à une nouvelle modification/révision du PLU et à l’équipement des sites.
« À Toulon, la dynamique 2025 consiste moins à étaler la ville qu’à requalifier et compléter l’existant. »
2) Nouvelles zones à bâtir : périmètre AU et secteurs de renouvellement (UR/UZ)
2.1. Zone AU (À Urbaniser)
- Localisation : franges urbaines en continuité des quartiers bâtis (carte AU officielle).
- Destination : habitat individuel prioritaire (sous conditions de desserte et d’équipements).
- Conditions d’ouverture : nécessite une modification/révision du PLU et un programme d’équipement (réseaux, accès, gestion des eaux pluviales).
- En pratique : aucune construction immédiate sans étape réglementaire préalable ; temporalité pluriannuelle.
2.2. Secteurs UR (Renouvellement urbain)
- URl – Loubière : requalification via trame viaire, liaisons douces, végétalisation et montée en gamme du tissu résidentiel.
- URj – Cité judiciaire : réhabilitation/extension du Palais Péri et recomposition d’îlots. Potentiel de programmes denses et d’immobilier de service.
2.3. Secteurs UZ (Plans-masses)
Mayol / Port / Montéty / Cour de Nice / Sainte-Musse / Quartier de la Créativité : grands sites à programmation pilotée (logement, équipements, tertiaire).
Intérêt pour les particuliers : opportunités plutôt en collectif (appartements neufs) que terrains individuels.
À ne pas confondre
- AU ≠ permis automatique : réserve d’urbanisation, pas une autorisation immédiate.
- UR/UZ = renouvellement/densification au sein de la ville déjà bâtie.
« Construire en 2025, c’est faire mieux avec moins de foncier : densifier intelligemment, planter, désimperméabiliser. »
3) Autour de Toulon : ouvertures à l’urbanisation à surveiller
Métropole TPM (exemples)
- Ollioules : ouverture à l’urbanisation envisagée du secteur 2AU Campourri (procédure en cours).
- La Garde / La Valette / Le Revest / Le Pradet / La Seyne-sur-Mer : mises à jour régulières des PLU (emplacements réservés, sous-secteurs U, corrections, compatibilités), parfois avec création/ajustement de secteurs AU.
Ce que cela signifie pour vous : les terrains individuels encore disponibles se situent souvent en lisière urbaine (AU) ou dans des quartiers pavillonnaires où le détachement parcellaire reste possible (UD/UC). Les programmes neufs émergent surtout dans les secteurs UR/UZ et dans les communes bien desservies.
4) ZAN : ce que la sobriété foncière change pour votre projet
Cap 2050 : objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à l’horizon 2050, avec jalon intermédiaire autour de 2034.
- Moins d’extensions urbaines, plus de densification et de recyclage foncier (friches, dents creuses).
- Davantage de projets collectifs (R+3/R+4) sur les axes urbains.
- Parcelles individuelles plus rares et plus chères.
- Exigences paysagères et écologiques renforcées (gestion des eaux pluviales, désimperméabilisation, arbres).
À retenir : réactivité (saisir une bonne parcelle), vérifications réglementaires rigoureuses, qualité du projet (paysage, eaux, mobilité) = meilleurs délais d’instruction.
5) Vérifier la constructibilité d’un terrain : la méthode en 5 étapes
- Identifier la parcelle : référence cadastrale (section + n°) et zone PLU (UA/UB/UC/UD/UR/UZ/AU/N).
- Lire le règlement de la zone (hauteurs, emprise, stationnement, espaces verts, protections).
- Croiser les servitudes : risques (inondation, mouvement de terrain), PPRI, servitudes d’utilité publique (SUP), périmètres patrimoniaux.
- Vérifier l’ouverture de l’AU (si visée) : modification/révision actée ? Équipements programmés ?
- Contacter l’urbanisme TPM / Mairie pour une note d’information (et, si besoin, déposer un CUa/CUb).
Astuce : en UR/UZ, ciblez les dents creuses et les îlots requalifiés (opérations de promotion ; lots libres rares).
6) Prix, délais, pièges : 7 conseils concrets avant d’acheter
- Budget réaliste : au-delà du prix du terrain, intégrer VRD, étude de sol G2, taxes d’aménagement, raccordements.
- Dossier solide : esquisse conforme (gabarits, stationnement), paysage & eaux pluviales soignés.
- Quartiers à opportunités : Loubière/Siblas, Brunet, Les Routes, Cap Brun (détachements) ; Sainte-Musse / Mayol / Montéty (collectif).
- Autour de Toulon : Ollioules, La Garde, La Valette, Le Pradet, La Seyne : suivre les modifications de PLU et les enquêtes publiques.
- Anticiper ZAN : opérations compactes et végétalisées mieux reçues.
- Délais : tenir compte des temps de procédure (CU/PC, éventuels recours).
- Pas de spéculation « à l’aveugle » : AU non ouverte = risque (immobilisation du capital, aléas d’équipement).
7) Tableau récapitulatif des zones (Toulon & proches)
| Territoire | Zone | Vocation / état 2025 | Opportunités typiques |
|---|---|---|---|
| Toulon | AU | Réserves à urbaniser (ouverture conditionnée à modif/révision + équipements) | Parcelles individuelles à moyen terme si ouverture actée |
| Toulon | URl (Loubière) | Renouvellement : trame viaire, liaisons douces, parc public au NE du centre | Dents creuses, petit collectif, remaillage |
| Toulon | URj (Cité judiciaire) | Requalification d’îlots autour du Palais Péri | Logements collectifs, services |
| Toulon | UZ (Mayol/Port/Montéty/…) | Plans-masses pilotés | Appartements neufs, peu de lots libres |
| Ollioules | 2AU Campourri | Ouverture à l’urbanisation envisagée | Lots individuels sous conditions |
| La Garde / La Valette / Le Pradet / La Seyne | U / AU (selon secteurs) | Mises à jour régulières de PLU | Détachements, petits lotissements |
8) FAQ – Questions fréquentes
Puis-je construire tout de suite en zone AU ?
Non. L’AU n’est constructible qu’après ouverture formelle (modification/révision du PLU) et si les équipements sont au rendez-vous.
Où trouver les cartes officielles ?
Sur le site de la Ville de Toulon (rubrique PLU) et sur le Géoportail de l’Urbanisme ; les dossiers y sont téléchargeables.
La ZAN empêche-t-elle toute construction ?
Non. Elle priorise le renouvellement et la densification. Les maisons individuelles restent possibles là où le PLU le permet.
Quels quartiers regarder pour un terrain ?
Les quartiers pavillonnaires (UD/UC) pour les détachements ; les lisières AU si une ouverture est programmée.
Combien de temps prévoir entre promesse et permis ?
Compter 9 à 18 mois selon la complexité (études, dépôt, instruction, éventuels recours).
9) Sources & liens utiles
- PLU Toulon – page officielle : toulon.fr/plu
- Règlement du PLU (M6 – 27.03.2025) : toulon.fr – Règlement PLU
- Orientations d’aménagement (URl/URj, etc.) : toulon.fr – OAP
- Notice explicative (M6) : toulon.fr – Notice
- Géoportail de l’Urbanisme (Toulon) : geoportail-urbanisme.gouv.fr
- Ollioules – ouverture 2AU Campourri (enquête publique) : notre-territoire.com
- Repères ZAN (ministère/DP) : artificialisation.developpement-durable.gouv.fr
À retenir : Zones à bâtir 2025 = petits périmètres AU + grands secteurs de renouvellement UR/UZ. Constructibilité AU différée (ouverture par modif/révision + équipements). Opportunités : détachements UD/UC, programmes collectifs en UR/UZ, OU AU ouvertes dans les communes voisines. Méthode : toujours vérifier PLU + SUP + risques + réseaux avant toute promesse. En 2025, construire autour de Toulon, c’est conjuguer urbanité, paysage et sobriété foncière.