Quartiers d’Hyères : le guide ultime pour choisir où vivre, investir et se balader

En bref. Vous explorez les quartiers d’Hyères (83400, Var) pour y habiter, investir ou simplement comprendre l’ambiance de la ville ? Ce guide clair passe en revue les secteurs phares — centre historique, Costebelle/Mont des Oiseaux, presqu’île de Giens, La Capte, L’Ayguade/Les Salins, Port Saint-Pierre, La Bayorre, Paradis/Ritorte… — avec atouts, limites, fourchettes de prix et conseils locaux (transports, écoles, risques littoraux/ruisseaux du Gapeau et du Roubaud, QPV, etc.). Les sources officielles et immobilières sont citées au fil de l’article pour vous offrir une vision fiable.

Questions auxquelles répond cette page : Où loger à Hyères selon votre style de vie ? Quels quartiers sont les plus recherchés ? Quels secteurs conviennent aux familles, aux actifs, aux retraités ? Où investir près de la mer ? Quels quartiers sont classés prioritaires (QPV) ? Combien coûte l’immobilier selon les quartiers d’Hyères ?

Sommaire

• Méthodo & repères locaux
• Panorama des quartiers d’Hyères (carte & repères)
• Prix immobiliers par quartiers d’Hyères
• Où vivre selon votre profil
• Où investir à Hyères : secteurs gagnants
• Quartiers prioritaires & points de vigilance
• FAQ
• À retenir

Méthodo & repères locaux

Hyères-les-Palmiers appartient à la métropole TPM (aire toulonnaise) et compte ≈56 000 habitants (population légale 2022). Ville littorale de Provence‑Alpes‑Côte d’Azur, elle s’étire entre collines (Costebelle, Mont des Oiseaux), plaines et littoral (plages, salins, presqu’île de Giens et îles d’Or). Cette morphologie explique la diversité des quartiers d’Hyères : centre ancien, fronts de mer, hameaux agricoles (Borrels, Sauvebonne), zones portuaires et villages de la presqu’île.

« À Hyères, le micro‑local prime : deux rues voisines peuvent offrir des ambiances et des prix très différents, selon l’exposition au vent, l’accès aux plages, le bruit et le stationnement. »

Le conseil de la rédac’

Sources clés à consulter : mairie (liste officielle des fractions et quartiers), prix par quartiers (portails immobiliers), INSEE (population), fiches QPV (Val des Rougières, Centre ancien) et guides locaux. Elles sont citées ci‑dessous, dans chaque section, pour étayer nos recommandations sur les quartiers d’Hyères.

Panorama des quartiers d’Hyères (carte & repères)

La ville recense officiellement ses quartiers et fractions : La Capte, Giens, L’Ayguade, Les Salins, Les Borrels, Sauvebonne, Le Port, etc. Ce découpage administratif complète les usages courants : Costebelle/Mont des Oiseaux, Almanarre, Paradis/Ritorte, La Bayorre, Olbius‑Riquier/Nartettes, Gambetta, Centre…

• Centre historique & Gambetta : ruelles, commerces, écoles, vie culturelle. Bon pour un mode de vie urbain.
• Costebelle – Mont des Oiseaux : collines résidentielles, vues mer, calme. Accès voiture nécessaire.
• Giens, La Capte, Almanarre : esprit balnéaire, kitesurf, plages. Forte saisonnalité.
• L’Ayguade – Les Salins : ambiance familiale, plages, commerces de proximité.
• La Bayorre / Paradis – Ritorte : résidentiel abordable, accès rapide A570/ZN.
• Les Borrels – Sauvebonne : campagne, vignes, maisons avec terrain, trajets plus longs.
• Port Saint‑Pierre : vie nautique, restaurants, appartements vue port.

Bon à savoir : Hyères comporte des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) — notamment Val des Rougières et une partie du centre ancien — concernés par un Contrat de Ville 2024‑2030. Cela ne signifie pas qu’il « faut éviter » tout le secteur ; cela indique des enjeux de rénovation urbaine et de cohésion sociale.

Prix immobiliers par quartiers d’Hyères

Les niveaux de prix varient fortement selon le quartier et le type de bien. Pour se repérer, voici quelques ordres de grandeur indicatifs par secteurs, utiles pour comparer les quartiers d’Hyères :

Quartier	Appartement (€/m²)	Maison (€/m²)	Profil
Costebelle – Mont des Oiseaux	≈ 5 770	≈ 7 080	Calme, vues, collines
Giens (presqu’île)	≈ 5 310	jusqu’à ≈ 10 200	Balnéaire, plages
Le Port – La Capte	≈ 5 440	≈ 6 770	Port, nautisme, saison
Les Salins – L’Ayguade	≈ 5 740	≈ 4 630	Familial, bord de mer
Paradis 2 – Ritorte	≈ 4 630	≈ 4 960	Résidentiel abordable
La Bayorre – Hautes Loubes	≈ 4 290	≈ 4 690	Accès aisés
Centre – Gambetta	≈ 3 720	≈ 4 520	Urbain, commodités

À noter : dans la Rade de Toulon, la demande de résidences secondaires et de locations saisonnières accentue la tension près des plages (Almanarre, La Capte, Giens). A contrario, certaines parties du centre ancien offrent encore des opportunités si vous êtes prêt à rénover.

Où vivre ? Les meilleurs quartiers d’Hyères selon votre profil

Familles : calme, écoles, espaces verts

• Costebelle – Mont des Oiseaux : maisons, calme, vues. Prévoir des trajets en voiture.
• L’Ayguade – Les Salins : plages familiales, commerces de proximité.
• La Bayorre / Paradis – Ritorte : bon compromis prix/vie quotidienne.

Actifs & télétravail : praticité et connectivité

• Centre – Gambetta : services, cafés, marché, tout à pied. Idéal appartement.
• Port Saint‑Pierre / Le Port – La Capte : lifestyle nautique, restaurants, accès plage.
• Olbius‑Riquier – Nartettes : proximité parc, axes routiers.

Amoureux de la mer & sports de glisse

• Almanarre : spot mondialement connu de wind/kitesurf, brise thermique, longues plages.
• Giens / La Capte : esprit village côtier, criques, sentiers littoraux.

« Si vous visez la presqu’île, anticipez le vent (mistral, brises), le stationnement et la saisonnalité. Visitez en semaine et un week‑end d’été : vous éviterez les mauvaises surprises. »

Le conseil de la rédac’

Où investir ? Quartiers d’Hyères à fort potentiel

• Centre historique / Gambetta : forte demande locative annuelle et saisonnière (proximité commerces/culture). Travaux souvent nécessaires ; bien viser la rue.
• Port – La Capte : location saisonnière dynamique (réglementations à suivre). Appartements compacts à valoriser par la vue et un bon DPE.
• La Bayorre – Paradis/Ritorte : bon rendement/risque, accès rapides, parc de biens varié.
• L’Ayguade – Les Salins : clientèle familiale, pied‑à‑terre de bord de mer.

Pour la revente, privilégiez les biens avec extérieur (terrasse/jardin), stationnement et bonne note énergétique. Pensez aussi aux risques inondation/submersion selon les secteurs littoraux et vallons ; vérifiez le PLU et les zonages.

Quartiers prioritaires & points de vigilance

Hyères comprend deux QPV : Val des Rougières et une partie du Centre ancien. Ces secteurs font l’objet d’un Contrat de Ville métropolitain 2024‑2030 et d’actions dédiées (aménagement, emploi, accompagnement). Pour vérifier un périmètre précis, consultez la fiche officielle Val des Rougières (QPV 2024) et les informations de la ville d’Hyères.

• Ce qu’il faut comprendre : un classement en QPV signale des enjeux socio‑économiques, pas une interdiction d’y vivre. De nombreuses rues sont calmes et des projets transforment positivement ces quartiers.
• Vérifiez rue par rue : visitez à différents moments de la journée, et consultez les données locales (QPV/PLU/risques).

Conseils pratiques pour réussir votre installation à Hyères

• Étudiez le PLU et les risques littoraux avant achat ou travaux. Pour un projet de construction, lisez notre guide « Terrain constructible à Hyères » (zonages, pentes, servitudes).
• Anticipez la rénovation énergétique : menuiseries, isolation, confort d’été (zone H3). Voir notre guide fenêtres 2025 pour optimiser budget et aides.
• Comparez les secteurs voisins du Var si vous hésitez (Toulon, Carqueiranne, La Londe). Notre média local recense des fiches par villes/quartiers et des guides constructeurs.

FAQ – Quartiers d’Hyères

Quels sont les meilleurs quartiers d’Hyères pour une famille ?

En général : Costebelle/Mont des Oiseaux (maisons, calme), L’Ayguade/Les Salins (plages, commerces) et La Bayorre/Paradis‑Ritorte (prix et accès). Le choix dépend de l’école, des trajets et du budget.

Où loger pour profiter de la mer ?

Almanarre, La Capte et Giens offrent un cadre balnéaire unique (kitesurf, sentier du littoral). La saison haute est animée ; visitez hors saison pour évaluer bruit et stationnement.

Quels quartiers d’Hyères sont les plus abordables ?

Selon les données agrégées fin 2025, Centre/Gambetta, Riondet, Godillot et certaines parties de La Bayorre affichent des prix au m² plus accessibles que le littoral et les collines. Vérifiez rue par rue.

Existe‑t‑il des quartiers « à éviter » ?

Évitez les généralisations : les classements « à éviter » vus en ligne ne reflètent pas toujours la réalité de terrain. Appuyez‑vous sur les fiches QPV officielles et sur le découpage communal pour situer précisément votre bien.

Combien coûte l’immobilier à Hyères en 2025 ?

Le prix moyen se situe autour de 4 600 €/m² pour les appartements (toutes zones confondues), avec de fortes variations selon les quartiers d’Hyères ; voir le tableau par secteur et les sources MeilleursAgents et PAP.

Sources utiles

• Ville d’Hyères : fractions & quartiers ; la ville en chiffres
• INSEE : dossier complet Hyères ; populations légales 2022
• QPV : Val des Rougières (fiche officielle) ; Contrat de Ville 2024‑2030
• Prix par quartiers : PAP, MeilleursAgents

À retenir

• Le littoral (Almanarre, La Capte, Giens) : cadre balnéaire premium ; saisonnalité et vent à intégrer.
• Les collines (Costebelle/Mont des Oiseaux) : calme et vues ; budget élevé et déplacements voiture.
• Le centre (historique/Gambetta) : vie urbaine et potentiel de rénovation ; bien cibler la rue.
• Les franges résidentielles (La Bayorre, Paradis/Ritorte) : compromis prix/accès.
• QPV (Val des Rougières, centre ancien – périmètres ciblés) : transformations en cours ; visite indispensable rue par rue.

Besoin d’aller plus loin ? Si vous envisagez d’acheter un terrain ou de construire dans la région toulonnaise, lisez notre guide Toulon pour comparer budgets, délais et démarches locales.