En bref

Le règlement d’urbanisme de La Valette-du-Var a une qualité rare : il nomme ses quartiers. Pas seulement des indices, mais des avenues, des domaines, des lieux-dits. Comprendre les quartiers de La Valette-du-Var, c’est donc lire son article 3.

Un centre ancien en ordre continu, dont les règles visent à sauvegarder la forme urbaine traditionnelle.
Des grands ensembles des années 50 à 70, identifiés comme tels par le document.
Des quartiers nommés : la Coupiane, Baudouvin, le Prieuré, la Baume, les Espaluns.
Trois secteurs — Partegal, Tourris, Thouar — ne sont pas raccordés à l’assainissement collectif.
Un projet de renouvellement urbain est en cours de part et d’autre de l’avenue de l’Université.

1. Quartiers de La Valette-du-Var : un règlement qui les nomme

Quand on prépare un achat, on cherche une carte des quartiers. À La Valette, il existe mieux : l’article 3 du règlement du PLU, qui décrit chaque zone en la situant précisément — telle avenue, tel domaine, tel quartier.

L’avantage est double. Ce découpage est nommé, donc utilisable pour se repérer. Et il est opposable, donc il détermine réellement ce que vous pourrez faire de votre bien. Une carte d’agence n’a ni l’une ni l’autre de ces propriétés.

Un détail de forme surprend à la première lecture : deux zones portent une numérotation romaine là où les autres suivent la notation alphabétique courante. C’est un vestige de la génération de documents à laquelle appartient ce PLU, approuvé en 2007. Aucune conséquence juridique — simplement une convention d’écriture qu’il faut savoir décoder.

Pour une commune de 23 700 habitants adossée au nord aux reliefs et bordée au sud par l’agglomération toulonnaise, cette précision documentaire vaut mieux qu’un plan : on saisit d’un coup l’empilement des époques de construction.

Une clé de lecture traverse tout le document et vaut la peine d’être posée d’emblée : la distinction entre ordre continu et ordre discontinu. Dans le premier cas, les bâtiments se touchent et dessinent un front bâti sur la rue ; dans le second, ils sont séparés par des espaces libres. Cette opposition ne relève pas de l’esthétique : elle commande les règles d’implantation, donc ce que vous pourrez construire, et elle sépare les deux premières zones de toutes les autres.

2. Les deux tissus en ordre continu

« Ordre continu » signifie que les bâtiments se touchent, formant un front bâti sur la rue. C’est la marque des tissus les plus anciens, et La Valette en distingue deux.

Le centre ancien

La zone la plus centrale correspond au centre ancien de La Valette. Les bâtiments y sont construits en ordre continu, et le règlement précise que ses règles visent à sauvegarder la forme urbaine traditionnelle. C’est donc un secteur où l’insertion architecturale prime sur la liberté de composition.

Un sous-secteur y délimite spécifiquement l’esplanade Général de Gaulle — signe que cet espace public fait l’objet d’un traitement réglementaire propre.

Les extensions en ordre continu

Une seconde zone couvre la partie de l’agglomération faite de constructions plus récentes, également implantées en ordre continu, le long de quatre voies que le règlement nomme : les avenues du Char Verdun, Duchatel, Pasteur et Trémolières.

Elle comprend un sous-secteur situé à proximité du cimetière, où la hauteur autorisée est diminuée d’un niveau. C’est une contrainte concrète et chiffrée, à vérifier impérativement si votre projet se situe dans ce périmètre.

3. Les quartiers en ordre discontinu

Deux zones regroupent l’habitat en ordre discontinu — bâtiments séparés les uns des autres — avec une dominante résidentielle qui admet les activités compatibles.

Les grands ensembles de l’après-guerre

Deux sous-secteurs correspondent, selon les termes du règlement, aux ensembles des grandes opérations de l’après-guerre : grands ensembles locatifs sociaux, résidences en copropriété, grands équipements collectifs. Le document les caractérise par les formes et volumes de l’urbanisme et de l’architecture des années 50 à 70 : hauteur importante du bâti, implantation discontinue, dominance des espaces libres.

Cette description est celle d’une forme urbaine, et c’est ainsi qu’il faut la lire. Elle dit quelque chose d’utile à un acquéreur : beaucoup d’espaces libres, des gabarits élevés, une composition d’ensemble qui encadre les évolutions possibles du bâti.

Le Domaine de la Baume

Un sous-secteur couvre l’îlot du Domaine de la Baume, au nord-ouest du centre-ville. Le fait qu’un îlot dispose de son propre régime indique une situation particulière, qu’il faut aller lire dans le chapitre correspondant.

Mirasouleou et Anatole France

Un autre sous-secteur regroupe les parcelles situées autour du carrefour des avenues Mirasouleou et le long de l’avenue Anatole France. Une délimitation par voies, donc, plutôt que par îlot.

La Coupiane et la ZAC de Baudouvin

La seconde zone en ordre discontinu comprend deux sous-secteurs nommés. Le premier correspond au nord-ouest du quartier de la Coupiane, où les règles de hauteur applicables aux équipements publics sont particulières. Le second couvre les quartiers d’habitat groupé de la ZAC de Baudouvin, où les règles de densité sont supérieures.

Cette dernière mention est directement exploitable : une densité supérieure signifie qu’on peut y bâtir davantage, à surface égale, qu’ailleurs dans la même zone.

4. Le pavillonnaire et ses trois régimes

Une zone est dédiée à l’habitat pavillonnaire, en ordre discontinu. Elle se subdivise en trois sous-secteurs aux situations très différentes.

Secteur	Ce que le règlement en dit
Le Prieuré	Un quartier identifié comme tel, avec son propre régime
Partegal, Tourris, Thouar	Quartiers d’habitat de faible densité non raccordés au réseau d’assainissement collectif
Domaine des Gueules Cassées	Une emprise dédiée

Voilà le point le plus concret de tout ce guide. Partegal, Tourris et Thouar dépendent d’un traitement individuel des eaux usées. Construire ou agrandir y suppose donc une installation autonome : sondage de sol adapté, emprise disponible suffisante, validation par le service compétent, puis un entretien qui reste à la charge du propriétaire pendant toute la vie de l’ouvrage.

Ce n’est pas rédhibitoire — beaucoup de projets se réalisent ainsi — mais c’est un poste de coût et une contrainte de terrain qu’il faut intégrer avant l’offre d’achat, pas après.

Le conseil de la rédac’. Quand un PLU prend la peine d’isoler les quartiers non raccordés à l’assainissement collectif dans un sous-secteur dédié, c’est qu’il en tire des conséquences réglementaires — souvent sur la taille minimale des terrains ou sur les conditions d’implantation. Lisez le chapitre correspondant avant de vous engager.

5. Le secteur de renouvellement urbain

Une zone entière est consacrée au projet de renouvellement urbain dit « Famille Passion », situé aux Espaluns, de part et d’autre de l’avenue de l’Université. Elle comprend un sous-secteur correspondant aux parties privilégiant une mixité des fonctions urbaines.

Pour un acquéreur, un secteur de renouvellement urbain présente deux faces. D’un côté, l’environnement va changer : c’est précisément l’objet du projet. De l’autre, ce changement est encadré par un document, donc prévisible dans ses grandes lignes — ce qui vaut mieux qu’une évolution subie.

La localisation « de part et d’autre de l’avenue de l’Université » n’est pas anodine : elle place ce secteur dans la continuité du pôle universitaire voisin, sur un axe structurant de l’agglomération.

Deux prescriptions graphiques complètent enfin ce découpage, et elles ne suivent pas les limites de zones. Certaines emprises sont gelées au profit d’un futur équipement public, d’autres protègent des boisements dont l’abattage passe alors par une déclaration préalable. Ni l’une ni l’autre ne laisse de trace visible sur le terrain : elles se lisent uniquement au document graphique.

6. Points de vigilance

Aucun quartier de La Valette n’est « à éviter » : la notion n’a pas de sens et rien dans les pièces d’urbanisme ne permettrait de l’étayer. Voici en revanche ce que ces pièces documentent.

Les mouvements de terrain. Un document de 1989 partage le territoire entre secteurs rouges, où l’on ne bâtit pas, et secteurs bleus, où l’on bâtit sous conditions. Sa force juridique prime sur celle du PLU.
Le risque technologique de Tourris. Un plan de prévention institué en 2014 sur le site militaire délimite plusieurs zones réglementées. À noter : Tourris figure aussi parmi les quartiers non raccordés à l’assainissement — deux contraintes à vérifier au même endroit.
Ne vous fiez pas au tracé du plan de zonage. Le règlement précise lui-même que ce report n’a qu’une valeur d’information : seul le document annexé porte les limites qui vous seront opposées.
L’assainissement autonome. Sur Partegal, Tourris et Thouar, il n’y a pas d’alternative au dispositif individuel.
La hauteur réduite près du cimetière. Un sous-secteur y perd un niveau constructible par rapport au reste de sa zone.

À noter. Les descriptions reprises dans ce guide portent sur des formes bâties et des régimes réglementaires, tels que le règlement du PLU les formule. Elles ne disent rien des personnes qui habitent ces secteurs.

La mécanique juridique de ces deux documents, l’historique du PLU et la marche à suivre sont exposés dans notre guide du PLU de La Valette-du-Var. Pour la commune limitrophe au sud, notre guide des quartiers de La Garde décrit une organisation en douze quartiers, et notre guide du PLU du Pradet complète le tour du secteur.

7. FAQ – Quartiers de La Valette-du-Var

Pourquoi certaines zones s’écrivent-elles en chiffres romains ?

C’est une convention de rédaction héritée du document d’origine, approuvé en 2007. Elle n’a aucune incidence sur la portée des règles : IUA et IIUA sont des zones urbaines comme les autres.

Quels quartiers ne sont pas raccordés à l’assainissement collectif ?

Le règlement en nomme trois : Partegal, Tourris et Thouar. Ils forment un sous-secteur spécifique de la zone pavillonnaire, caractérisé par une faible densité.

Que signifie « ordre continu » et « ordre discontinu » ?

En ordre continu, les bâtiments se touchent et forment un front bâti sur la rue — c’est le tissu du centre ancien. En ordre discontinu, ils sont séparés, avec des espaces libres entre eux. La distinction commande les règles d’implantation.

La densité est-elle la même partout ?

Non, et le règlement le signale explicitement pour la ZAC de Baudouvin, où les règles de densité sont supérieures à celles du reste de sa zone. Ailleurs, il faut lire le chapitre correspondant à votre sous-secteur.

Le projet de renouvellement urbain va-t-il changer le quartier ?

C’est son objet. Le secteur des Espaluns, de part et d’autre de l’avenue de l’Université, fait l’objet d’une zone dédiée avec une orientation vers la mixité des fonctions urbaines. L’évolution est donc encadrée et documentée.

Et les prix par quartier ?

Nous ne les publions pas, faute de source datée à l’échelle du quartier. Une fourchette approximative serait une donnée inventée. Reportez-vous aux valeurs foncières réellement enregistrées.

Où se situe l’esplanade Général de Gaulle dans le zonage ?

Elle fait l’objet d’un sous-secteur propre à l’intérieur de la zone du centre ancien. Un espace public doté de son propre régime réglementaire signale en général une attention particulière portée à son traitement et à ses abords.

Peut-on agrandir une maison dans un grand ensemble des années 50 à 70 ?

Ces secteurs sont décrits par le règlement comme caractérisés par une hauteur importante du bâti, une implantation discontinue et une dominance des espaces libres. Ces caractéristiques se traduisent en règles d’implantation et d’emprise qu’il faut lire dans le chapitre de la zone. La composition d’ensemble y encadre davantage les évolutions qu’en tissu pavillonnaire.

Comment savoir si mon terrain est en zone rouge ?

Demandez la pièce annexée au PLU : elle seule fait foi. Ce que vous voyez sur le plan de zonage est une reprise approximative, que le règlement qualifie lui-même d’indicative. Le certificat d’urbanisme reste l’arbitre en cas de doute.

8. Ce qu’il faut retenir

La Valette-du-Var se laisse lire dans son règlement. Un centre ancien en ordre continu dont on veut sauvegarder la forme traditionnelle ; des extensions le long de quatre avenues nommées ; des grands ensembles des années 50 à 70 ; le Domaine de la Baume, la Coupiane, la ZAC de Baudouvin, le Prieuré, les Gueules Cassées ; trois quartiers sans assainissement collectif ; et un projet de renouvellement urbain aux Espaluns.

Deux vérifications s’imposent partout : le sous-secteur exact, qui commande les règles, et les deux plans de prévention — mouvements de terrain et risque technologique — dont le report au zonage n’est qu’indicatif.

Le conseil de la rédac’. Un règlement qui nomme les avenues et les domaines vous dispense d’une carte des quartiers. Prenez une demi-heure pour lire son article de division en zones : vous saurez comment la ville s’est faite, et ce que chaque morceau autorise.