En bref

Bandol tient sur un principe simple : une bande littorale très convoitée, et des collines derrière. Comprendre les quartiers de Bandol, c’est d’abord comprendre où le PLU laisse encore de la place, et où il a décidé de ne plus en laisser.

Le PLU approuvé en 2025 identifie huit secteurs de projet, chacun avec une vocation déclarée : habitat, mixte, économie, services.
La commune a fixé des limites d’urbanisation pérennes : Roustagnon à l’ouest, le Vallon de Poutier à l’est. Au-delà, on ne construira plus.
La densification des collines est explicitement à contenir, faute de réseaux et de voirie suffisants.
Le front de mer fait l’objet d’un projet à part entière, du port jusqu’au Casino.
Deux contraintes traversent tous les secteurs : la loi Littoral et le PPRI du Grand Vallat.

1. Quartiers de Bandol : comment la commune est organisée

Avec environ 8 300 habitants sur un territoire resserré, Bandol n’a pas la structure d’une ville à quartiers historiques nettement séparés. Son organisation se lit plutôt en trois bandes parallèles au rivage.

La première bande est le littoral : le port, le front de mer, la corniche. C’est l’espace le plus dense, le plus commerçant, et celui où la loi Littoral pèse le plus lourdement.

La deuxième est la couronne intermédiaire, celle des équipements et de la vie quotidienne : la gare, les axes structurants, les secteurs où la commune a choisi de concentrer ses projets de logement.

La troisième est collinaire, faite de lotissements et d’habitat diffus qui ont grimpé sur les reliefs. C’est là que le PLU serre la vis : il demande de circonscrire la densification collinaire en fonction des capacités des maillages viaires et des réseaux. Traduction pour un acheteur : sur ces hauteurs, la constructibilité dépend autant de la route et des canalisations que du zonage.

Au-delà, la commune a posé des bornes. Le PADD fixe des limites pérennes d’urbanisation en s’appuyant sur deux grands espaces naturels : Roustagnon à l’ouest et le Vallon de Poutier à l’est. Ces espaces ne sont pas en attente de constructibilité : ils sont la frontière assumée de la ville.

2. Les secteurs de Bandol, un par un

Le PLU identifie huit secteurs faisant l’objet d’une orientation d’aménagement, chacun avec une vocation affichée. C’est la liste la plus fiable dont on dispose, parce qu’elle est écrite dans le document opposable — et non tirée d’un usage local flottant.

Une précision de méthode s’impose. Ces huit secteurs sont des périmètres de projet, pas un découpage administratif de la commune en quartiers d’habitation. Bandol ne publie pas de tel découpage. Nous avons donc retenu ce que les pièces nomment réellement, en y ajoutant les espaces collinaires et les franges naturelles que le projet d’aménagement désigne explicitement. L’avantage : chaque nom cité ici vient d’un document opposable ou de son projet politique. L’inconvénient : vous entendrez sur place des appellations d’usage qui ne figurent nulle part dans le PLU, et qui ne correspondent à aucun régime particulier.

Le front de mer et le port

Vocation déclarée : amélioration du cadre de vie et attractivité. Le PADD porte un projet d’aménagement du port courant de la corniche Bonaparte au Casino. C’est le cœur touristique et commerçant, animé toute la saison, calme hors saison. Pour un acheteur, l’attrait est évident et les contraintes aussi : bande littorale, espaces proches du rivage, et un bâti ancien où chaque intervention se négocie au détail.

Le quartier de la gare

Vocation mixte. C’est le secteur que la commune veut transformer en quartier de gare attractif à proximité du centre-ville. Un secteur en devenir, donc, avec ce que cela suppose : du potentiel, et des travaux à venir dans le voisinage. Le bon choix pour qui veut se passer de voiture pour rejoindre Toulon ou Marseille.

Pierreplane

Vocation mixte également. Secteur de projet identifié au PLU, appelé à recevoir à la fois du logement et d’autres fonctions. À regarder si vous cherchez un environnement en train de se structurer plutôt qu’un tissu figé.

Vallongue

Vocation habitat. Vallongue a la particularité d’apparaître dans trois registres du PLU à la fois : comme secteur de projet résidentiel, comme secteur où la densification collinaire doit être contenue, et comme espace de trame verte à préserver. Le PADD y vise même une reconquête agricole. Un secteur où la limite entre le bâti et le non-bâti est activement défendue.

Boileau

Vocation habitat. Secteur résidentiel faisant l’objet d’une orientation dédiée, sans les contraintes de trame verte qui pèsent sur Vallongue. Profil classique de secteur d’habitat encadré.

La Garduère et Les Mattes

Vocation économique, avec un quartier des Mattes orienté artisanat. C’est aussi le seul secteur classé à urbaniser de la commune, et il n’est pas équipé : son ouverture suppose une procédure d’évolution du PLU et des études préalables sur l’aléa feu de forêt et le ruissellement urbain. Ne comptez pas y construire à court terme. Les espaces naturels et agricoles de la Garduère sont par ailleurs identifiés comme remarquables au SCoT.

Les Hauts de Bandol et le Vallon des Graviers

Ces secteurs collinaires figurent dans la liste de ceux où la densification doit être contenue. Cadre résidentiel, vues, calme — et en contrepartie une dépendance à la voiture et des réseaux dimensionnés pour l’existant. Le linéaire côtier entre le port du vallon des Graviers et la pointe Encanet est classé parmi les espaces remarquables.

Roustagnon, Poutier et Entrechaux

Ce sont les franges naturelles et agricoles. Roustagnon à l’ouest et le Vallon de Poutier à l’est servent de limites d’urbanisation ; le PADD y envisage du sylvo-pastoralisme et une reconquête agricole, aux côtés d’Entrechaux. Sur Entrechaux et Poutier, le document demande même de stopper l’urbanisation en raison des risques. Ce sont des espaces à contempler, pas à lotir.

Secteur	Vocation au PLU
Front de mer	Cadre de vie, attractivité
Gare	Mixte
Pierreplane	Mixte
Rue du 8 mai 1945 (La Poste)	Mixte
Vallongue	Habitat
Boileau	Habitat
La Garduère – Les Mattes	Économie
Boulevard de Marseille	Services, santé

3. Quel secteur pour quel projet ?

Familles

Les secteurs à vocation habitat — Boileau, Vallongue — et la couronne des équipements sont les plus cohérents. Le boulevard de Marseille est orienté services et santé, ce qui compte quand on organise une vie de famille sans multiplier les trajets.

Retraités et résidences secondaires

Le front de mer et le centre offrent tout à pied, au prix de l’animation estivale. Les collines offrent le calme et la vue, au prix de la voiture. L’arbitrage se joue là, et il vaut la peine de venir sur place en août avant de trancher.

Actifs et télétravail

Le secteur de la gare est le seul dont le PLU affiche explicitement l’ambition d’attractivité liée à la desserte ferroviaire. C’est l’option la plus rationnelle pour qui alterne domicile et déplacements régionaux.

Porteurs de projet économique

Les Mattes portent la vocation artisanale, et la Garduère la vocation économique. Mais le secteur n’étant pas équipé et son ouverture étant conditionnée, le calendrier n’est pas maîtrisable. Ne bâtissez pas un plan de financement dessus.

Le conseil de la rédac’. À Bandol, la question « quel quartier ? » se double toujours d’une question de saison. Un secteur du front de mer et un secteur collinaire ne vivent pas la même année. Visitez au moins deux fois, à deux moments opposés, avant de vous décider.

4. Points de vigilance, secteur par secteur

Il ne s’agit pas de désigner de « mauvais quartiers » — la notion n’a pas de sens ici, et aucune pièce du PLU ne permettrait de l’étayer. Il s’agit de repérer les endroits où un projet peut buter sur une contrainte que rien ne signale sur le terrain.

La bande littorale. Sur le front de mer et le linéaire côtier, les constructions et installations sont interdites à l’intérieur des bandes délimitées au plan. La vue la plus belle est souvent celle qui est inconstructible.
La zone rouge du PPRI. Le plan de prévention des risques d’inondation lié au Grand Vallat distingue une zone rouge inconstructible, une zone bleue à prescriptions et une zone basse hydrographique. Il s’impose au PLU.
Les collines et leurs réseaux. Sur la Garduère, Vallongue, les Mattes, les Hauts de Bandol et le Vallon des Graviers, la densification est volontairement contenue. Un terrain peut être refusé pour insuffisance de desserte.
Les secteurs à risque. Le PADD demande de stopper l’urbanisation sur Cole de Rene, Poutier et Entrechaux. Une annonce présentant un de ces secteurs comme un potentiel foncier doit vous alerter.
Les espaces remarquables. Garduère, île Rousse, linéaire côtier, boisement de l’île de Bendor : identifiés au SCoT, très strictement protégés.

5. Cinq étapes pour choisir votre secteur

Partez de votre usage, pas de la carte : résidence principale, secondaire, projet locatif, activité. Les vocations affichées au PLU répondent à des usages différents.
Repérez le secteur sur le plan de zonage et notez son libellé exact.
Croisez avec les deux trames qui décident vraiment : loi Littoral et PPRI.
Vérifiez la desserte si vous visez les hauteurs — c’est le critère que le PLU met en avant pour limiter la densification.
Demandez un certificat d’urbanisme avant de signer quoi que ce soit.

Les règles applicables secteur par secteur, la méthode de lecture du zonage et les servitudes sont détaillées dans notre guide du PLU de Bandol.

Bon à savoir. Le PLU affiche une priorité claire : utiliser d’abord les espaces non bâtis ou mutables situés à proximité des services, des commerces et des équipements. Autrement dit, la commune préfère densifier le centre que d’étendre les collines. Cela oriente le marché autant que le règlement.

Cette orientation a une traduction très concrète pour un acheteur. Les biens situés dans la couronne des services — autour de la gare, du boulevard de Marseille, de la rue du 8 mai 1945 — se trouvent dans les secteurs où la commune souhaite voir se faire l’essentiel de l’effort de construction. Ceux situés sur les hauteurs sont, à l’inverse, dans des secteurs où l’on attend une stabilisation. Cela ne préjuge pas de la valeur des uns ou des autres, mais cela indique dans quelle direction la commune fera porter ses aménagements et ses équipements dans les années qui viennent. Un projet d’achat s’inscrit toujours dans cette trajectoire, qu’on l’ait lue ou non.

6. FAQ – Quartiers de Bandol

Combien de quartiers compte Bandol ?

Le PLU ne publie pas de découpage officiel en quartiers. Il identifie en revanche huit secteurs faisant l’objet d’une orientation d’aménagement, auxquels s’ajoutent les espaces collinaires et les franges naturelles. C’est ce découpage que nous avons repris, parce qu’il est le seul opposable.

Peut-on encore construire sur les collines ?

Pas librement. Le PADD demande de circonscrire la densification collinaire en fonction des capacités de la voirie et des réseaux, en nommant la Garduère, Vallongue, les Mattes, les Hauts de Bandol et le Vallon des Graviers.

Le secteur de la Garduère va-t-il s’ouvrir à la construction ?

Rien ne le garantit. Ce secteur n’est pas équipé, et son ouverture suppose une procédure d’évolution du PLU ainsi que des études sur l’aléa feu de forêt et le ruissellement urbain. Aucun calendrier n’est opposable.

Quel secteur choisir pour vivre sans voiture ?

Le centre, le front de mer et le secteur de la gare. Ce dernier est celui dont le PLU affiche l’ambition d’attractivité liée à la desserte ferroviaire.

Et les prix par secteur ?

Nous ne les publions pas. Nous n’avons pas de source datée et fiable à l’échelle du secteur, et une fourchette approximative serait une information inventée. Pour un ordre de grandeur, appuyez-vous sur les valeurs foncières réellement enregistrées et sur l’avis d’un professionnel local.

7. Ce qu’il faut retenir

Bandol se lit du rivage vers les hauteurs. Le front de mer concentre l’animation et les contraintes littorales. La couronne intermédiaire — gare, Pierreplane, boulevard de Marseille — porte les projets de la commune. Les collines offrent le calme mais voient leur densification volontairement contenue. Et les franges, Roustagnon et Poutier, sont des limites assumées, pas des réserves foncières.

Si vous ne deviez retenir qu’une chose : à Bandol, le secteur ne suffit jamais à conclure. Ce sont la loi Littoral et le PPRI du Grand Vallat qui tranchent, et ils se lisent sur le plan, pas sur le terrain.

Pour élargir la comparaison, notre guide des quartiers de Sanary-sur-Mer décrit la commune voisine, et notre comparatif des communes où construire dans le Var replace Bandol dans le département.

Le conseil de la rédac’. Méfiez-vous des appellations de quartier employées dans les annonces immobilières : elles servent à valoriser un bien, pas à décrire un régime d’urbanisme. Le seul nom qui vous engage est celui du secteur porté au plan de zonage.