En bref

Rares sont les PLU qui consacrent deux titres entiers aux risques naturels. Celui de Six-Fours-les-Plages le fait. Comprendre le PLU Six-Fours, c’est d’abord comprendre que le classement de zone n’y est jamais la réponse finale.

Le règlement compte 340 pages et sept titres, dont un dédié aux zones inondables et un autre au risque feu de forêt.
Le risque incendie tient aux massifs : Cap Sicié, collines Tante Victoire et du Fort de Six-Fours.
Des zones non aedificandi interdisent toute construction sur une partie de l’île des Embiez.
Le captage du Puits de Pépiole impose ses propres périmètres de protection.
Le PLU date du 10 avril 2015 ; depuis 2018, c’est la métropole qui l’approuve, plus la commune.

Sommaire

1. À quoi sert le PLU pour un futur propriétaire ?
2. Où trouver le PLU, et qui l’approuve désormais
3. Comprendre le zonage : U, AU, A, N
4. Vérifier si un terrain est constructible
5. Les deux titres consacrés aux risques
6. Les autres contraintes à connaître
7. FAQ
8. Ce qu’il faut retenir

1. PLU Six-Fours : à quoi sert-il pour un futur propriétaire ?

Le plan local d’urbanisme est le texte au regard duquel votre demande d’autorisation sera examinée. Il est opposable : un refus s’appuie sur une disposition précise, et c’est cette disposition qui indique si le projet peut être ajusté ou s’il doit être abandonné.

Six-Fours-les-Plages compte environ 37 100 habitants sur un territoire d’une complexité peu commune : une presqu’île, un massif forestier, un archipel, plusieurs pôles urbains distincts, des zones d’activités et une agriculture résiduelle. Son règlement en porte la trace — 340 pages, sept titres, vingt-trois zones.

Cette architecture n’est pas un excès de zèle rédactionnel. Elle traduit une réalité : sur cette commune, une même parcelle peut relever d’un chapitre de zone, d’un titre consacré au risque inondation, d’un autre consacré au feu de forêt, et d’un troisième relatif à la protection d’un captage. Quatre lectures pour une seule parcelle.

2. Où trouver le PLU Six-Fours, et qui l’approuve désormais

Deux sources : le site de la ville, ville-six-fours.fr, qui héberge les pièces du PLU, et le Géoportail de l’urbanisme, où figurent le document opposable, son statut juridique et ses annexes.

Un point d’organisation mérite d’être connu, car il est inhabituel et se lit noir sur blanc en page de garde. Le PLU a été approuvé le 10 avril 2015 par délibération du conseil municipal. Sa première modification simplifiée a été prescrite par arrêté municipal le 14 novembre 2017, puis approuvée par l’Assemblée Métropolitaine le 27 mars 2018.

Autrement dit, la compétence a changé de main au milieu d’une procédure. Depuis, tous les actes relèvent de la métropole Toulon Provence Méditerranée : la modification n°1, approuvée le 18 décembre 2025, comme le règlement local de publicité intercommunal adopté le même jour. Chercher une délibération municipale récente est donc une impasse.

Acte	Date	Qui décide
Approbation du PLU	10 avril 2015	Conseil municipal
Modification simplifiée n°1	27 mars 2018	Assemblée métropolitaine
Arrêtés de mise à jour	2022 à 2025	Arrêtés
Déclaration d’utilité publique n°1	9 octobre 2024	Arrêté préfectoral
Modification n°1	18 décembre 2025	Conseil métropolitain

Bon à savoir. Une pièce du dossier retrace un contentieux ancien portant sur le classement de certaines parcelles, tranché en appel en 2018. Le document aujourd’hui en vigueur porte au Géoportail le statut « approuvé », sans réserve. Si votre parcelle vous semble concernée, la mairie confirmera.

3. Comprendre le zonage du PLU Six-Fours

Le découpage suit les quatre familles habituelles, mais avec une granularité inhabituelle : dix-huit zones urbaines, une zone à urbaniser, une zone agricole et trois zones naturelles.

Les zones urbaines se répartissent selon deux logiques. Les premières — de UA à UF — suivent une gradation de densité, du cœur mixte du centre-ville aux secteurs d’habitat individuel. Les suivantes correspondent à des vocations particulières : activités économiques, emprises de la Défense Nationale, hameaux, propriétés remarquables, équipements sportifs, secteurs littoraux à vocation maritime, tourisme, et quatre zones d’aménagement concerté distinctes.

Deux zones méritent une mention particulière. La zone UJ couvre les propriétés remarquables, désignées comme « bâtiments et parcs de caractère » et « espaces à grands jardins » au titre de l’article L.151-13 du code de l’urbanisme. La zone UP regroupe les secteurs littoraux dédiés aux fonctions maritimes — ports, plages, ouvrages de protection.

Cette abondance de zones dédiées mérite une explication, car elle surprend au premier abord. Plutôt que de gérer chaque situation particulière par des règles dérogatoires au sein de zones généralistes, la commune a préféré affecter un périmètre propre à chaque grande fonction : la défense, les hameaux, les propriétés remarquables, les équipements sportifs, le littoral maritime, le tourisme, et chacune des opérations d’aménagement concerté. Le résultat est un zonage plus long à parcourir, mais nettement plus lisible : la carte des zones devient une carte des usages.

Pour un acquéreur, la conséquence est immédiate. Un terrain qui paraît disponible peut relever d’une zone où l’habitation n’est tout simplement pas une destination admise — emprises militaires, équipements collectifs, secteurs portuaires. Vérifier la zone avant de visiter évite des déplacements inutiles.

Côté naturel, la distinction est nette et lourde de conséquences. La zone N1 couvre les espaces naturels ordinaires. La zone N2, elle, correspond aux espaces remarquables du littoral identifiés au titre de l’article L.121-23 du code de l’urbanisme, à préserver strictement pour leurs intérêts écologiques et paysagers. La zone NL est dédiée aux sports et loisirs.

À noter. Cette zone N2 est la traduction directe, dans le zonage, des dispositions du code de l’urbanisme relatives au littoral. Le règlement les met en œuvre par le classement plutôt que par un chapitre dédié : une différence de forme, pas de portée.

4. Comment vérifier si un terrain est constructible à Six-Fours ?

Partez de la référence cadastrale, section et numéro.
Relevez la zone et son sous-secteur au règlement graphique — le suffixe compte autant que la lettre.
Consultez les cartographies annexes des aléas inondation et feu de forêt. Ce sont des documents distincts du plan de zonage.
Vérifiez les périmètres de protection du captage, tramés au plan.
Demandez un certificat d’urbanisme : c’est le seul document par lequel l’administration s’engage par écrit sur votre parcelle.

Le conseil de la rédac’. Sur cette commune, ne vous arrêtez jamais au plan de zonage. Les aléas inondation et feu de forêt figurent sur des cartographies annexes, pas sur le plan principal. C’est l’erreur de méthode la plus coûteuse ici, parce qu’elle donne le sentiment d’avoir vérifié.

La nature du sol mérite aussi votre attention, la commune étant concernée par le retrait-gonflement des argiles : notre guide de la demande de permis de construire détaille les pièces à réunir et les délais d’instruction.

5. Les deux titres consacrés aux risques

C’est la singularité de ce PLU. Là où la plupart des règlements traitent les risques dans un article des dispositions générales, celui de Six-Fours leur consacre deux titres entiers, plus un troisième pour les périmètres de protection.

Le risque inondation — titre V

Les emprises concernées par un aléa sont reportées aux documents graphiques du PLU. Mais le dispositif ne s’arrête pas là : une cartographie annexe distingue différents secteurs indicés, chacun associé à une réglementation particulière, développée au titre V du règlement.

Conséquence pratique : savoir que l’on est « en zone inondable » ne suffit pas. Il faut identifier quel secteur indicé concerne la parcelle, car les règles diffèrent de l’un à l’autre.

Le risque feu de forêt — titre VI

« La commune de Six-Fours-les-Plages, de par les massifs forestiers que son territoire compte, est concernée par le risque feu de forêt (massif du Cap Sicié, collines Tante Victoire et du Fort de Six-Fours…). »
PLU de Six-Fours-les-Plages — Règlement, article 8.2, pages 9 et 10

Là encore, les secteurs potentiellement concernés sont identifiés sur une cartographie annexe et relèvent d’une réglementation spécifique. Le risque n’est pas cantonné aux abords immédiats des massifs : il faut vérifier au cas par cas.

Mouvements de terrain et zones inconstructibles

Le territoire connaît des risques de mouvement de terrain, principalement consécutifs à la sécheresse, ainsi que l’aléa de retrait-gonflement des argiles. Dans les secteurs concernés, le règlement demande que des mesures soient prises pour assurer la rigidité des constructions.

Plus radical : des zones non aedificandi, instaurées au titre de l’article R.151-39 du code de l’urbanisme, couvrent une partie de la zone UE sur l’île des Embiez. Le règlement y interdit toutes occupations et utilisations du sol. Il n’y a pas de dérogation à espérer.

6. Les autres contraintes à connaître

Le captage du Puits de Pépiole. La commune est concernée par ses périmètres de protection immédiat, rapproché et éloigné, identifiés par une trame aux plans de zonage et régis par le titre VII du règlement. Ces périmètres peuvent restreindre des usages du sol sans rapport apparent avec la construction : assainissement autonome, stockage, terrassements.

Les abords du cimetière de Courrens. Un article des dispositions générales est consacré à la constructibilité dans ce secteur — une contrainte très localisée mais absolue pour qui est concerné.

Les zones de bruit. Traitées au titre de l’article R.111-3 du code de l’urbanisme, elles peuvent imposer des exigences d’isolation acoustique.

Le patrimoine archéologique. Un article dédié encadre les découvertes et les zones sensibles. Sur une commune occupée de longue date, ce n’est pas une clause théorique : une découverte fortuite en cours de chantier déclenche des obligations de signalement et peut suspendre les travaux.

La reconstruction des bâtiments sinistrés. Le règlement lui consacre un article des dispositions générales. C’est une disposition à connaître avant d’acheter un bien endommagé : le droit de reconstruire à l’identique n’est jamais automatique, et il obéit à des conditions de délai et de régularité de la construction d’origine.

Les emplacements réservés et les secteurs de mixité sociale. Également traités dans les dispositions générales, ils peuvent grever une parcelle sans que rien ne le signale sur place. Un emplacement réservé gèle l’emprise concernée au profit d’un projet public ; un secteur de mixité sociale impose une proportion de logements aidés dans les programmes qui atteignent un certain seuil.

La diversité de l’habitat. Le règlement mobilise l’article L.151-28 du code de l’urbanisme, qui permet de majorer le volume constructible pour les programmes comportant du logement social. Un mécanisme utile à connaître pour un porteur de projet immobilier.

Pour savoir ce que recouvre concrètement chaque secteur — du centre-ville Reynier au Brusc, des hameaux aux zones d’activités —, notre guide des quartiers et zones de Six-Fours détaille l’organisation de la commune. Et pour comparer avec une autre commune littorale de la métropole, où le risque inondation structure également le document, consultez notre guide du PLU d’Hyères.

Un mot sur la logique d’ensemble de ce document, car elle éclaire la façon de s’en servir. La plupart des PLU traitent les risques comme des contraintes qui se superposent au zonage : on lit sa zone, puis on vérifie si une trame vient la restreindre. Six-Fours procède autrement — il fait des risques des corps de règles autonomes, avec leurs propres titres et leurs propres cartographies.

L’avantage, pour qui prend le temps de comprendre, est que les règles applicables en secteur exposé sont écrites, précises et consultables. L’inconvénient est qu’on ne les rencontre pas par hasard : rien, dans le chapitre de votre zone, ne vous rappellera d’aller les chercher. C’est au lecteur de savoir qu’elles existent.

Ce guide n’a pas d’autre ambition que de vous le faire savoir avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

7. FAQ – PLU Six-Fours et projet immobilier

Quelle version du PLU est en vigueur ?

Celle issue de la modification n°1, approuvée le 18 décembre 2025. Le PLU lui-même remonte au 10 avril 2015. Vérifiez la date de l’acte au Géoportail avant de vous fier à un PDF téléchargé.

Qui approuve le PLU : la mairie ou la métropole ?

La métropole Toulon Provence Méditerranée depuis 2018. Le PLU d’origine avait été approuvé par le conseil municipal en 2015 ; la bascule s’est faite au cours de la première modification simplifiée. Le service urbanisme de la commune reste votre interlocuteur pour déposer un dossier.

Comment savoir si je suis en zone inondable ou en zone de feu de forêt ?

Ces aléas figurent sur des cartographies annexes aux documents graphiques, et non sur le plan de zonage principal. Demandez-les explicitement, puis reportez-vous aux titres V et VI du règlement selon le cas.

Peut-on construire sur l’île des Embiez ?

Des zones non aedificandi y couvrent une partie de la zone UE, en raison d’un aléa de mouvement de terrain. Dans ces périmètres, toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites, sans exception prévue par le règlement.

Qu’est-ce qu’un espace remarquable du littoral ?

Un espace identifié au titre de l’article L.121-23 du code de l’urbanisme et, à Six-Fours, classé en zone N2. Le règlement demande de le préserver strictement pour ses intérêts écologiques et paysagers. C’est le classement le plus protecteur du document.

Le retrait-gonflement des argiles impose-t-il des travaux particuliers ?

Le règlement demande que des mesures soient prises pour assurer la rigidité des constructions dans les secteurs concernés. L’incidence technique et budgétaire dépend du système constructif : c’est une question à poser dès l’avant-projet.

Où déposer un dossier d’urbanisme ?

Auprès du service urbanisme de la commune, dont les coordonnées figurent sur ville-six-fours.fr.

Que sont les « plans-loupes » mentionnés par le règlement ?

Des pièces graphiques dédiées aux tissus les plus fins de la commune — hameaux, cœurs anciens, propriétés remarquables. Le règlement y renvoie pour plusieurs zones. Si votre bien s’y trouve, ce sont ces plans qu’il faut demander, en plus du plan de zonage général.

Y a-t-il encore des terrains à bâtir ?

Une seule zone d’urbanisation future figure au document, en entrée est de la commune, en bordure de la D559, et à vocation mixte. Ailleurs, l’essentiel se joue en renouvellement du tissu existant, sous réserve des règles de la zone concernée.

8. Conclusion – Ce qu’il faut retenir sur le PLU Six-Fours

Six-Fours-les-Plages est la commune du périmètre dont le règlement est le plus volumineux, et ce n’est pas un hasard : elle cumule un littoral, un massif forestier, un archipel, plusieurs centralités et des zones d’activités. Son PLU y répond par vingt-trois zones et sept titres.

Retenez surtout la mécanique de lecture. Le plan de zonage donne la zone ; les cartographies annexes donnent les aléas inondation et feu de forêt ; les trames donnent les périmètres de protection du captage. Ces trois lectures sont indépendantes, et il faut les faire toutes les trois.

Puis, comme partout, faites établir un certificat d’urbanisme : c’est le document qui consolide l’ensemble pour votre parcelle, à sa date de délivrance.

Le conseil de la rédac’. Quand un règlement dépasse les trois cents pages, ne cherchez pas à le lire. Repérez votre zone, ouvrez son chapitre, puis les titres correspondant aux aléas qui vous concernent. Vous aurez lu quarante pages utiles au lieu de trois cents inutiles.