En bref

Draguignan a une particularité rare : son règlement d’urbanisme nomme et qualifie lui-même ses secteurs. Là où la plupart des PLU se contentent d’indices, celui-ci écrit noir sur blanc que UAa est le centre historique et UAc le hameau du Flayosquet. Ce guide décrit ce découpage réglementaire, zone par zone.

La zone UA couvre l’urbanisation historique dense et se décline en trois entités nommées.
La zone UB désigne les quartiers péri-centraux denses et les secteurs à enjeux de renouvellement.
La zone UC correspond à l’habitat résidentiel de moyenne densité.
Sept autres zones urbaines répondent à des vocations très spécifiques — défense, équipements, pénitentiaire, sports, habitat participatif, tourisme, activités.
Une AVAP valant site patrimonial remarquable se superpose à tout cela, avec son propre règlement.

Sommaire

1. Pourquoi lire le zonage plutôt qu’une carte des quartiers
2. Le cœur historique : la zone UA et ses trois entités
3. Les zones résidentielles : UB et UC
4. Les sept zones à vocation spécifique
5. Ce qui n’est pas encore urbanisé
6. Les trames qui traversent le zonage
7. FAQ
8. Ce qu’il faut retenir

1. Zones du PLU de Draguignan : pourquoi les lire plutôt qu’une carte des quartiers

Quand on prépare un achat, on cherche spontanément une carte des quartiers. À Draguignan, il existe une source plus utile : le règlement du PLU lui-même.

Son article 2 ne se contente pas d’énumérer des indices. Il précise à quoi correspond chacun : l’urbanisation historique dense, les quartiers péri-centraux, l’habitat résidentiel de moyenne densité, et jusqu’au nom du hameau concerné. C’est un découpage à la fois nommé et opposable — deux qualités qu’une carte commerciale n’a jamais.

Pour un acquéreur, la différence est concrète. Savoir qu’un bien est « proche du centre » ne dit rien de ce que vous pourrez y faire. Savoir qu’il est en UAa, UAb ou UB vous renvoie directement au chapitre du règlement qui fixe hauteurs, implantations et destinations autorisées.

Un mot sur la version du document : le PLU a été approuvé par délibération du conseil municipal du 15 mai 2017 — c’est bien la commune qui délibère ici, et non l’agglomération. Six délibérations l’ont modifié depuis, la dernière le 19 juin 2024. S’y ajoutent quatre arrêtés municipaux de mise à jour, qui ne sont pas des modifications et ne changent pas les règles.

2. Le cœur historique : la zone UA et ses trois entités

La zone UA couvre l’urbanisation historique dense. Le règlement la subdivise, et c’est ici que le document devient précieux.

UAa — le centre historique

Le noyau ancien de la ville. C’est le secteur où se cumulent la densité la plus forte et, le plus souvent, les protections patrimoniales. Un projet de travaux extérieurs y suppose de vérifier en premier lieu si l’on se trouve dans le périmètre de l’AVAP — voir la section 6.

UAb — le centre-ville contemporain

Distinct du centre historique, ce secteur relève de la même famille UA — donc d’une logique d’urbanisation dense — mais correspond aux extensions plus récentes du centre. La distinction faite par le règlement indique que les deux ne se traitent pas de la même façon.

UAc — le hameau historique du Flayosquet

C’est le seul lieu-dit que le règlement nomme explicitement. Un hameau historique classé dans la famille de l’urbanisation dense, et non en zone agricole ou naturelle : cela signifie qu’il conserve un statut de secteur urbanisé à part entière, avec les règles correspondantes.

3. Les zones résidentielles : UB et UC

La zone UB couvre, selon les termes du règlement, « les quartiers urbains péri-centraux denses, extensions du centre-ville et les quartiers à enjeux de renouvellement et de densification urbaine ». Il précise qu’il s’agit d’une zone de mixité des fonctions urbaines : on n’y trouve donc pas que du logement. Elle se décline en trois secteurs, UBa, UBb et UBc.

Le vocabulaire employé mérite attention. « Enjeux de renouvellement et de densification » signifie que la collectivité y attend une évolution du bâti. Acheter en UB, c’est donc acheter dans un environnement susceptible de se transformer.

La zone UC correspond aux « quartiers d’habitat résidentiel et de services de moyenne densité ». Elle comprend trois sous-secteurs, UCa, UCb et UCa1. C’est la famille la plus classiquement pavillonnaire du document, et celle où se situent la plupart des projets de maison individuelle.

À noter. L’existence d’un sous-secteur « UCa1 » à côté de « UCa » est le signe d’un ajustement fin : deux régimes très proches mais distincts. Relever « UC » ne suffit pas ; c’est le libellé complet qui commande.

4. Les sept zones à vocation spécifique

Au-delà des trois familles résidentielles, le règlement crée sept zones dédiées. Leur seule énumération dresse un portrait fonctionnel de la ville.

Zone	Vocation selon le règlement
UD	Activités de la Défense Nationale
UE	Équipements publics ou d’intérêt collectif
UJ	Site du nouveau centre pénitentiaire
UL	Zone d’activités de sports et de loisirs de La Foux
UP	Zone réservée pour un projet d’habitat participatif
UT	Activités touristiques, de sport et de loisirs
UZ	Activités industrielles, commerciales et artisanales (secteur UZa)

Deux d’entre elles retiennent l’attention d’un acquéreur. La zone UP, réservée à un projet d’habitat participatif, est suffisamment rare dans un PLU pour être signalée. Et la zone UJ, dédiée au centre pénitentiaire, rappelle qu’un zonage peut consacrer une emprise entière à un équipement unique.

Conséquence pratique : si vous repérez un terrain apparemment disponible, vérifiez sa zone avant tout. Une parcelle en UD, UE ou UJ n’accueillera pas votre maison, quelle que soit sa situation apparente.

Cette abondance de zones dédiées traduit un choix de méthode. Plutôt que de gérer les grands équipements par des règles dérogatoires au sein de zones généralistes, la commune leur a affecté des périmètres propres. L’avantage pour un lecteur est considérable : le zonage devient une carte des fonctions, et l’on identifie d’un coup d’œil ce qui relève du logement, de l’activité, de l’équipement ou d’un usage réservé.

5. Ce qui n’est pas encore urbanisé

Deux zones d’urbanisation future figurent au document, et elles sont explicitement orientées.

1AUC : secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation dans une vocation d’habitat.
1AUsb : secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation dans une vocation d’activités économiques.

La vocation étant fixée dès le zonage, un terrain en 1AUsb ne deviendra pas un lotissement d’habitation. C’est une information utile avant toute acquisition spéculative.

Les zones agricoles A comprennent deux secteurs, Ah et At. Les zones naturelles N en comprennent également deux, Nd et Nh. Dans ces familles, la construction neuve à usage d’habitation est très encadrée, et les secteurs indicés répondent à des régimes différenciés.

Le conseil de la rédac’. Notez toujours le libellé complet du secteur, suffixe compris. Entre UCa et UCa1, entre Ah et At, la différence tient à un caractère — et elle renvoie à des règles distinctes. C’est l’erreur de lecture la plus fréquente et la plus coûteuse.

6. Les trames qui traversent le zonage

Le zonage n’est que la première couche. Le règlement énumère une série de prescriptions qui se superposent sans suivre les limites de zones, et certaines sont déterminantes.

L’AVAP valant site patrimonial remarquable. C’est la plus lourde. Une partie de la commune est couverte par une Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine qui vaut servitude d’utilité publique. Le règlement est explicite sur ce que cela implique :

« Pour les secteurs patrimoniaux compris dans l’AVAP valant SPR, il faut se reporter également au règlement (écrit et graphique) de l’AVAP qui vient compléter la réglementation du PLU. »
PLU de Draguignan — Règlement, article 16, page 14

Autrement dit : dans ce périmètre, deux règlements s’appliquent, et lire le seul PLU ne vous renseigne qu’à moitié.

Les zones de risque inondation. Le plan de zonage reporte les zones de risque issues du plan de prévention. Les termes « plan de prévention » et « inondation » apparaissent chacun dix-huit fois dans le règlement : c’est, après le patrimoine, la contrainte la plus présente du document.

La continuité des canaux d’irrigation. Disposition originale et rarement anticipée : sur l’ensemble des zones du PLU, la continuité du réseau d’irrigation doit être assurée pour toute division parcellaire, construction ou travaux. Le plan masse doit faire apparaître le tracé et les conditions de suivi de l’eau — fossés, buses, cadres. Si votre terrain est traversé par un canal, ce point conditionne le dépôt du dossier.

Les haies anti-dérive. Autre disposition spécifique : les projets destinés à un public sensible — école, collège, crèche, clinique, EHPAD — limitrophes d’une zone agricole doivent aménager une haie anti-dérive, dont les caractéristiques techniques sont fixées par un arrêté préfectoral du 15 mars 2017.

Les autres prescriptions graphiques. Emplacements réservés — pour les voies, les ouvrages publics, les espaces verts, les continuités écologiques et la mixité sociale —, éléments de paysage et de patrimoine protégés, servitudes de paysage, espaces boisés classés, périmètre de mixité sociale, périmètres de diversité commerciale, secteurs de majoration de constructible pour le logement social, bâtiments pouvant changer de destination, et le tracé des canalisations de gaz avec leurs zones de danger.

Un dernier mécanisme mérite d’être connu : le PAPAG, périmètre d’attente d’un projet d’aménagement global. Il gèle temporairement la constructibilité d’un secteur le temps qu’un projet d’ensemble soit défini. Un terrain concerné n’est pas inconstructible définitivement, mais il l’est pour une durée que vous ne maîtrisez pas.

Les règles applicables zone par zone, les démarches et les délais sont détaillés dans notre guide du PLU de Draguignan. Pour les modalités de dépôt et les contacts, voir notre page permis de construire à Draguignan. Et pour replacer la commune dans le département, notre comparatif des communes où construire dans le Var.

Aucune de ces prescriptions ne se devine depuis la rue, et aucune ne suit les limites de zones. C’est la raison pour laquelle un relevé sérieux commence toujours par le document graphique, et jamais par le règlement écrit.

7. FAQ – Zones du PLU de Draguignan

Comment connaître la zone de ma parcelle ?

Repérez-la au règlement graphique à partir de sa référence cadastrale, puis relevez le libellé complet du secteur — suffixe compris. Faites confirmer par un certificat d’urbanisme.

Quelle différence entre UAa, UAb et UAc ?

Le règlement les définit : UAa est le centre historique, UAb le centre-ville contemporain et UAc le hameau historique du Flayosquet. Les trois relèvent de l’urbanisation historique dense mais sont traités distinctement.

Que signifie « zone à enjeux de renouvellement » ?

C’est le terme employé par le règlement pour la zone UB. Il indique que la collectivité attend une évolution du bâti sur ces secteurs — densification, transformation. L’environnement y est donc susceptible de changer.

Suis-je concerné par l’AVAP ?

Une partie seulement de la commune l’est. Si c’est le cas de votre parcelle, le règlement de l’AVAP s’applique en plus de celui du PLU, et il faut consulter les deux. Le service urbanisme vous le confirmera.

Un canal d’irrigation traverse mon terrain : est-ce un problème ?

Ce n’est pas rédhibitoire, mais c’est une obligation. Le règlement impose d’assurer la continuité du réseau pour toute division, construction ou travaux, et de faire figurer le tracé au plan masse.

Et les prix par secteur ?

Nous ne les publions pas, faute de source datée à l’échelle du secteur. Une fourchette approximative serait une donnée inventée. Reportez-vous aux valeurs foncières réellement enregistrées.

Qu’est-ce qu’un PAPAG ?

Un périmètre d’attente d’un projet d’aménagement global. Il gèle temporairement la constructibilité d’un secteur, le temps qu’un projet d’ensemble soit arrêté. Le terrain n’est pas inconstructible pour toujours, mais la durée ne dépend pas de vous.

Quelle différence entre 1AUC et 1AUsb ?

La vocation, fixée dès le zonage : 1AUC est destinée à l’habitat, 1AUsb aux activités économiques. Un terrain classé 1AUsb ne deviendra pas un lotissement résidentiel.

8. Ce qu’il faut retenir

Draguignan offre un découpage réglementaire inhabituellement lisible : trois entités nommées pour le cœur historique, deux familles résidentielles aux vocations explicites, sept zones à usage spécifique et deux zones d’urbanisation future dont la destination est déjà fixée.

Mais le zonage ne suffit jamais seul. Une AVAP valant site patrimonial remarquable impose son propre règlement sur une partie du territoire, les zones de risque inondation se reportent au plan, un périmètre d’attente peut geler la constructibilité, et une obligation de continuité des canaux d’irrigation s’applique partout.

La bonne méthode tient en deux gestes : relever le libellé complet du secteur, puis vérifier les trames qui s’y superposent. Le reste se confirme par un certificat d’urbanisme.

Le conseil de la rédac’. Quand un PLU prend la peine de nommer ses sous-secteurs, il vous rend service : lisez ces libellés comme une description du territoire. Ils vous en apprendront plus, et plus sûrement, que n’importe quelle carte des quartiers trouvée en ligne.