Mise à jour locale 2025 – Métropole TPM
En bref — Le PLU à La Seyne-sur-Mer a été modifié en 2025. Concrètement, cela touche les secteurs d’aménagement (OAP), certaines règles de gabarit et d’emprise (ex. zones UAc/UF), des emplacements réservés orientés vers le logement social, ainsi que des annexes (voies bruyantes, eau potable, taxes d’aménagement). Objectif : clarifier où et comment vous pouvez faire construire ou agrandir dans la commune, tout en préservant les paysages littoraux et les espaces naturels.
Cette page répond : Quelles zones sont propices à votre projet ? Qu’est-ce qui change en 2025 ? Quelles démarches pour un permis de construire ? Quelles contraintes (littoral, centre ancien, risques, SIS) anticiper ?
Sommaire
- Ce qui change avec le PLU 2025
- Règles clés par zones urbaines (UA, UB, UC, UF…)
- Démarches : du projet au permis de construire
- Taxes d’aménagement et coûts à prévoir
- Risques, servitudes et secteurs protégés
- FAQ – Questions fréquentes
- Conclusion : Ce qu’il faut retenir
- Sources officielles et liens utiles
Ce qui change avec le PLU 2025
1) Nouvelles OAP et périmètres d’intervention
Plusieurs Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) guident désormais les futures opérations (ex. Zola/Verne, Moneiret/Juin, Estienne d’Orves, Îlot Luxemburg, Vignelongue, Ateliers de la Lune). Pour un particulier, ces OAP signifient : (i) des intentions urbaines (mixité, continuités piétonnes, qualité architecturale) qui peuvent inspirer vos projets à proximité ; (ii) des gabarits/hauteurs ou règles de stationnement parfois spécifiques ; (iii) une priorisation du renouvellement urbain dans les centralités.
« Construire, c’est composer avec le lieu : les OAP donnent la partition, à chacun d’écrire la mélodie de son projet. »
2) Ajustements réglementaires ciblés
- Centre ancien (UAc) : prescriptions affinées (matériaux, menuiseries, toitures, façades) pour respecter le patrimoine tout en permettant des réhabilitations intelligentes.
- Zone UF : précisions sur l’emprise au sol selon la destination (habitat, hébergement touristique…), afin d’éviter les sur-densifications inadaptées.
- Loi Littoral : rappels et clarifications sur l’urbanisation modérée en continuité du bâti existant, avec des exigences renforcées côté paysage et vues.
3) Espaces naturels et agricoles mieux protégés
Reclassements de certains secteurs vers des zones A (agricoles) et N (naturelles), pour stopper l’urbanisation diffuse, créer des coulées vertes et préserver la trame paysagère.
4) Emplacements réservés & mixité sociale
Intégration d’emplacements réservés favorisant la production de logements locatifs sociaux (ex. objectif 50 % LLS sur certaines opérations au-delà d’un seuil), afin de répondre aux obligations SRU et équilibrer l’offre.
5) Annexes mises à jour
- Voies bruyantes : périmètres actualisés pour mieux qualifier l’acoustique le long des axes.
- Eau potable : note d’incidence confirmant la capacité du réseau à absorber les besoins liés aux projets planifiés.
- Taxes d’aménagement : rappel des secteurs à taux majoré et des PUP (Projets Urbains Partenariaux) actifs.
Règles clés par zones
Astuce : Identifiez d’abord la zone de votre parcelle (via le plan de zonage). Les règles ci-dessous sont les grandes lignes ; vérifiez toujours l’article 1 à 14 du règlement de la zone concernée.
Zones urbaines (U)
UA / UAc (centre ancien) : Hauteurs et alignements plus cadrés ; toitures en pente (≈ 25–32 %) dans le bâti ancien ; menuiseries et enduits adaptés au style local. Extensions/surélévations : possibles mais à l’alignement et sans compromettre les élargissements de voirie prévus. Stationnement : pensez mutualisation ou dérogations encadrées selon le contexte.
UB/UC : Règles classiques de gabarit (hauteur, prospects, emprise), souvent adaptées au tissu pavillonnaire. Annexes/extérieurs (piscines, abris) : soumis à DP/PC selon surfaces et implantations.
UF (littoral, fronts bâtis spécifiques) : Emprise au sol différenciée selon l’usage (habitat/tourisme/activité). Qualité architecturale soignée : façades, transparences, volumétrie pour préserver les vues et l’ambiance balnéaire.
Zones à urbaniser (AU)
AU1/AU2 : urbanisation conditionnée par la desserte (voiries, réseaux) et les orientations d’ensemble (OAP, continuités, paysages).
Zones agricoles (A) & naturelles (N)
Interdictions majoritaires d’habitat neuf ; projets possibles si liés à l’activité agricole ou à la gestion des milieux. Reboisements, clôtures, annexes : strictement encadrés.
| Zone | Hauteur usuelle | Emprise au sol (ordre de grandeur) | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| UAc (centre ancien) | R+2/R+3 selon rue | ~50 % (selon parcelle) | Toitures 25–32 %, matériaux traditionnels, menuiseries/teintes |
| UB/UC (pavillonnaire) | ≤ 7–9 m | 30–40 % | Alignements/retraits, stationnement sur parcelle |
| UF (littoral/axes) | Variable | 15 % à + | Vues, transparences, traitement de façades |
| AU | Fixé par OAP | — | Desserte, phasage, formes urbaines |
| A/N | — | — | Interdictions d’habitat neuf, exceptions agricoles |
« Le PLU à La Seyne-sur-Mer n’interdit pas d’innover ; il encadre pour mieux intégrer votre projet au paysage et à l’histoire des lieux. »
Démarches : du projet au permis de construire
- Vérifier la zone et les servitudes (plan de zonage, SUP, SIS « Secteurs d’Information sur les Sols », voies bruyantes, risques inondation/incendie).
- Choisir la bonne autorisation : DP pour petits travaux ; PC au-delà des seuils et pour les constructions neuves.
- Concevoir (architecte dès 150 m² de SP, recommandé même en-deçà pour optimiser gabarit/prospects/implantations).
- Constituer le dossier : pièces PC/DP, étude de sol (recommandée), insertion paysagère, traitement des eaux pluviales, stationnement.
- Déposer au Guichet d’urbanisme (ou téléservice) ; délais instruits au regard du PLU et du Code de l’urbanisme.
- Afficher & anticiper les recours après obtention.
- Plan de masse (implantations/retraits)
- Coupe altimétrique (hauteurs)
- Gestion des eaux pluviales
- Stationnement (sur-parcelle ou mutualisé)
- Photomontage dans le site
- Note « loi Littoral » si sectorisée
- Avis ABF si dans/près du SPR (centre ancien)
Taxes d’aménagement et coûts à prévoir
Taxe d’aménagement (TA) : part intercommunale + part départementale. Valeurs forfaitaires 2025 (hors IDF) et barèmes spécifiques (piscine, places extérieures) à appliquer. Taux majorés : certains secteurs locaux sont majorés (document dédié « Taxes d’aménagement majorées »). PUP : sur un périmètre donné, une convention peut financer les équipements liés au projet.
- Piscine : base forfaitaire au m² de bassin.
- Stationnement extérieur : base par emplacement.
- Bâti neuf : surface taxable × valeur forfaitaire × taux (parts métropole + département).
Bon à savoir : la TA est indépendante de la taxe foncière. Anticipez son appel (souvent en 1 à 2 échéances après l’achèvement).
Risques, servitudes et secteurs protégés
- Loi Littoral : urbanisation en continuité du bâti ; protection des vues, cônes paysagers et des espaces remarquables.
- SIS (pollutions historiques) : étude ou précautions lors des travaux selon secteur.
- Bruits : le long des axes classés, prévoyez traitements acoustiques.
- Inondation (vallon de la Reppe et secteurs identifiés) : règles de cotes minimales de plancher et gestion des eaux.
- Centre ancien / SPR : prescriptions architecturales renforcées (teintes, menuiseries, toitures, enseignes, stores…).
| Sujet | Réflexe | Impact pour votre projet |
|---|---|---|
| Littoral | Vérifier continuité urbaine et cônes de vue | Implantation, hauteurs, volumétrie |
| SIS | Consulter le plan SIS | Études complémentaires, terrassements |
| Bruit | Regarder la carte des voies bruyantes | Menuiseries, façades, ventilation |
| Inondation | Contrôler les aléas (Reppe, etc.) | Cotes plancher, niveaux enterrés |
| Patrimoine | Avis ABF si nécessaire | Matériaux, teintes, menuiseries |
FAQ – Questions fréquentes
Le PLU à La Seyne-sur-Mer autorise-t-il une maison neuve en zone UB/UC ?
Oui, en principe, sous réserve de respecter hauteurs, emprise, retraits, stationnement et l’absence de servitudes.
Puis-je surélever en centre ancien (UAc) ?
Possible à l’alignement si cela n’entrave pas les élargissements de voirie prévus, et dans le respect des prescriptions (toitures 25–32 %, menuiseries adaptées…).
Qu’apportent les OAP si je suis un particulier ?
Des lignes directrices : continuités piétonnes, stationnement mutualisé, qualité architecturale (balcons, terrasses plantées, transparences), hauteurs repères… utiles pour concevoir un projet contextualisé.
La taxe d’aménagement a-t-elle changé ?
Les valeurs forfaitaires sont actualisées chaque année. Localement, certains secteurs peuvent être majorés. Vérifiez le document 16 – Taxes d’aménagement et le site métropolitain.
Loi Littoral : quelles limites concrètes ?
Bâtir uniquement en continuité de l’urbanisation existante ; soigner l’insertion et préserver les vues. Les extensions isolées en milieu naturel sont exclues.
Dois-je faire une étude de sol ?
Recommandée (et parfois exigée) pour calibrer fondations, gestion des eaux et terrassements.
Conclusion : Ce qu’il faut retenir
Le PLU 2025 met l’accent sur le renouvellement urbain, la qualité architecturale et la préservation des espaces sensibles. En centre ancien et littoral, les prescriptions sont renforcées ; anticipez matériaux, hauteurs et vues. Les OAP donnent un cadre : inspirez-vous-en pour un projet plus facilement acceptable. Vérifiez toujours zone + servitudes avant de concevoir, et anticipez la TA.
Sources officielles et liens utiles
- PLU – Dossier en vigueur : Notice, Règlement, OAP, Plans, SIS, Taxes d’aménagement.
- Métropole TPM – Taxe d’aménagement (taux, valeurs, modalités).
- Géoportail de l’Urbanisme – Fiche PLU La Seyne-sur-Mer.