Quartiers de Saint-Maximin : les quatre secteurs de projet du PLU

En bref

Saint-Maximin-la-Sainte-Baume ne publie pas de découpage administratif en quartiers. Ce que son PLU identifie, ce sont des secteurs de projet — quatre périmètres où la commune a décidé de concentrer ses aménagements. C’est cette géographie-là qui est documentée, et c’est celle que ce guide décrit.

• Quatre secteurs font l’objet d’une orientation d’aménagement : Bonneval, Clos de Roques, Mirade et Mont Aurélien.
• Ces orientations sont opposables aux autorisations d’urbanisme, dans un rapport de compatibilité.
• Trois des six évolutions du PLU depuis 2016 ont porté sur Clos de Roques : c’est le secteur le plus retravaillé.
• La commune est marquée par une zone agricole protégée intercommunale et par des monuments historiques.
• Le règlement, lui, protège surtout les perspectives paysagères.

Sommaire

• 1. Comment lire la géographie communale
• 2. Les quatre secteurs de projet
• 3. Ce qui structure le reste du territoire
• 4. Quel secteur pour quel projet ?
• 5. Points de vigilance
• 6. Cinq étapes pour choisir
• 7. FAQ
• 8. Ce qu’il faut retenir

1. Quartiers de Saint-Maximin : comment lire la géographie communale

Une précision de méthode s’impose d’entrée, parce qu’elle conditionne la lecture de tout ce qui suit.

Saint-Maximin, environ 17 900 habitants au pied du massif de la Sainte-Baume, ne publie pas de découpage officiel de son territoire en quartiers d’habitation. Nous aurions pu reprendre des appellations d’usage entendues localement ; nous ne l’avons pas fait, parce qu’elles n’auraient correspondu à aucun régime réglementaire et n’auraient rien appris d’utile à quelqu’un qui prépare un achat.

Ce que le PLU identifie en revanche, ce sont quatre secteurs faisant l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation. Ce sont des périmètres de projet, pas des quartiers au sens courant. Leur intérêt pour un acquéreur est double : ils indiquent où la commune veut voir évoluer le bâti, et surtout leurs orientations sont opposables lors de la délivrance des autorisations, dans un rapport de compatibilité.

Autrement dit : si votre terrain est dans l’un de ces périmètres, un document supplémentaire s’applique à votre projet, en plus du règlement de zone.

Le rapport de compatibilité mérite d’être distingué du rapport de conformité, car la nuance est réelle. Un projet doit être conforme au règlement : il respecte la règle, ou il ne la respecte pas. Il doit en revanche être compatible avec une orientation d’aménagement : il ne doit pas la contrarier dans ses objectifs, sans devoir en épouser chaque détail. Cela laisse une marge d’appréciation, et donc de dialogue avec le service instructeur.

En pratique, une orientation d’aménagement fixe souvent des principes de desserte, des continuités piétonnes, des franges plantées, une densité attendue, parfois des typologies de logements. Un projet qui ignore ces principes se verra opposer l’incompatibilité, même s’il coche toutes les cases du règlement de zone.

2. Les quatre secteurs de projet

Un indicateur simple permet de hiérarchiser ces secteurs : le nombre de fois où la commune a modifié son PLU pour les retravailler.

Clos de Roques — le secteur le plus retravaillé

Trois des six évolutions du PLU depuis 2016 le concernent : la modification n°1 du 28 septembre 2016, la n°2 du 29 septembre 2017 et la n°5 du 27 février 2023. Un secteur sur lequel la commune est revenue trois fois en sept ans est un secteur dont le projet s’est ajusté au fil du temps. Pour un acquéreur, cela signifie deux choses : l’aménagement y est actif, et les orientations applicables sont récentes — vérifiez bien la dernière version.

Mont Aurélien

Traité conjointement avec Clos de Roques lors de la première modification, en septembre 2016. Le nom renvoie au relief qui borde la commune : un secteur où les questions de covisibilité et d’insertion paysagère se posent avec une acuité particulière, en cohérence avec l’article du règlement consacré aux perspectives.

Mirade

Objet de la modification simplifiée du 1er décembre 2021, qui a porté sur un changement de destination et sur un emplacement réservé. La présence d’un emplacement réservé est une information concrète pour un acheteur : elle signifie qu’une emprise est gelée au profit d’un projet public.

Bonneval — le plus récent

C’est l’objet de la modification n°3, approuvée le 15 juillet 2024, la plus récente des six procédures. Si vous vous intéressez à ce secteur, c’est la version postérieure à cette date qu’il faut consulter — une pièce antérieure ne reflète plus les orientations en vigueur.

Secteur	Procédures qui l’ont visé	Dernière évolution
Clos de Roques	Modifications n°1, n°2 et n°5	27 février 2023
Mont Aurélien	Modification n°1	28 septembre 2016
Mirade	Modification simplifiée n°1	1er décembre 2021
Bonneval	Modification n°3	15 juillet 2024

À noter. Une sixième procédure, la modification n°4 du 1er février 2019, a porté sur un renouvellement urbain lié à la coopérative fruitière — une opération sur le bâti existant plutôt que sur un secteur d’extension.

3. Ce qui structure le reste du territoire

Hors de ces quatre périmètres, la géographie communale se lit à travers trois grandes servitudes, qui pèsent davantage que le règlement lui-même.

Une zone agricole protégée intercommunale. Trois communes y sont associées depuis un arrêté préfectoral de septembre 2018. Ce dispositif va plus loin qu’un classement ordinaire en zone agricole : il pérennise la vocation des terres et résiste aux évolutions courantes du document d’urbanisme. Pour comprendre où la ville ne s’étendra pas, c’est l’information la plus utile.

Des monuments historiques. Deux édifices classés figurent nommément à la servitude de protection : un oratoire, dont le classement remonte à 1910, et un pont d’origine antique. Leurs périmètres de protection modifient le régime d’autorisation applicable aux biens situés à proximité.

Des réseaux de transport. Énergie, eau potable, télécommunications, voie ferrée, irrigation agricole : le territoire est maillé d’ouvrages dont les servitudes limitent ce que l’on peut bâtir alentour. Aucun ne se signale depuis la rue.

La présence des canalisations d’irrigation de la Société du Canal de Provence en dit long sur l’histoire agricole de la commune. Ces réseaux, établis de longue date, traversent des parcelles aujourd’hui bâties ou constructibles, et leur servitude survit aux changements d’usage du sol. Elle emporte des droits de passage et d’entretien qui peuvent surprendre un acquéreur découvrant après coup qu’un tiers dispose d’un accès sur son terrain.

À cela s’ajoutent les servitudes aéronautiques de dégagement, qui limitent la hauteur des constructions et des plantations dans certains couloirs. Elles ne concernent pas tout le territoire, mais là où elles s’appliquent, elles priment sur la hauteur autorisée par le règlement de zone.

S’y ajoutent, cette fois dans le règlement, la protection des perspectives paysagères et l’identification de secteurs d’intérêt paysager ou écologique.

4. Quel secteur pour quel projet ?

Acheter dans un secteur de projet

Bonneval et Clos de Roques sont les périmètres les plus récemment travaillés. On y achète dans un environnement en cours de constitution : les orientations d’aménagement encadrent le résultat final, ce qui offre une visibilité que n’ont pas les secteurs diffus.

Chercher du calme et du paysage

Les abords du Mont Aurélien et les franges de la commune. La contrepartie est réglementaire : perspectives paysagères protégées, secteurs d’intérêt paysager, et une zone agricole protégée qui borne l’urbanisation.

Rénover dans le tissu existant

L’opération menée sur la coopérative fruitière montre que la commune mobilise aussi le renouvellement urbain. Attention toutefois aux périmètres de protection des monuments historiques.

Le conseil de la rédac’. Demandez au service urbanisme si votre parcelle est dans un périmètre d’orientation d’aménagement. C’est une question simple, à laquelle on vous répondra, et elle vous évite de découvrir en cours d’instruction qu’un document supplémentaire s’applique à votre projet.

5. Points de vigilance

Aucun secteur de Saint-Maximin n’est à écarter par principe. Voici en revanche ce que les pièces permettent de signaler.

• La zone agricole protégée. Intercommunale et instaurée en 2018, elle rend illusoire tout espoir de constructibilité future sur les terres concernées.
• Les canalisations de transport. Gaz, hydrocarbures, produits chimiques : leur voisinage emporte des règles de maîtrise de l’urbanisation qui ne se devinent pas sur place.
• Les espaces boisés classés. Coupes et abattages y sont soumis à déclaration préalable — un point à vérifier si le terrain est arboré.
• Les emplacements réservés. Celui identifié sur Mirade en est un exemple : une emprise gelée au profit d’un projet public.
• La numérotation trompeuse des procédures. La modification n°3 est postérieure à la n°5. Fiez-vous aux dates, jamais aux numéros.

À noter. Ces éléments décrivent des situations d’urbanisme et des servitudes, telles que les pièces les formulent. Ils ne disent rien des personnes qui habitent ces secteurs.

6. Cinq étapes pour choisir votre secteur

1. Demandez si la parcelle est dans un périmètre d’orientation d’aménagement — c’est la question la plus rentable ici.
2. Notez le libellé du secteur tel qu’il apparaît au document graphique.
3. Parcourez l’inventaire des servitudes annexé : sur cette commune, les vraies limites s’y trouvent.
4. Vérifiez espaces boisés classés et emplacements réservés au document graphique.
5. Demandez un certificat d’urbanisme, qui recensera l’ensemble pour votre parcelle.

Le détail du règlement, l’inventaire des servitudes et la méthode de lecture sont développés dans notre guide du PLU de Saint-Maximin.

Pour comparer avec la commune voisine de la même intercommunalité, dont l’organisation est bien plus concentrique, consultez notre guide des quartiers et zones de Brignoles. Et pour situer Saint-Maximin dans le département, notre panorama des villes et villages du Var élargit le champ.

Une dernière observation sur la dynamique de la commune. Six procédures d’évolution en huit ans, dont quatre visant explicitement des secteurs de projet, indiquent une collectivité qui ajuste régulièrement son document plutôt que de le laisser vieillir. C’est plutôt bon signe pour un acquéreur : les orientations applicables sont récentes, et l’écart entre le document et la réalité du terrain reste faible.

Le revers est qu’il faut vérifier la date de chaque pièce consultée. Un document trouvé en ligne, même sur un site sérieux, peut correspondre à une version antérieure d’un secteur remanié depuis. Le Géoportail de l’urbanisme, alimenté par la collectivité elle-même, reste la référence la plus fiable pour savoir ce qui est réellement opposable aujourd’hui.

7. FAQ – Quartiers de Saint-Maximin

Combien de quartiers compte Saint-Maximin ?

La commune ne publie pas de découpage en quartiers. Son PLU identifie quatre secteurs de projet — Bonneval, Clos de Roques, Mirade et Mont Aurélien — qui sont les seuls périmètres nommés et opposables.

Qu’est-ce que change une orientation d’aménagement ?

Elle est opposable lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme, dans un rapport de compatibilité. Si votre terrain est dans un tel périmètre, votre projet doit être compatible avec ses objectifs, en plus de respecter le règlement de zone.

Quel est le secteur le plus actif ?

Clos de Roques, si l’on s’en tient aux pièces : trois des six évolutions du PLU depuis 2016 l’ont visé. Bonneval est en revanche celui qui a été traité le plus récemment, en juillet 2024.

La basilique impose-t-elle des contraintes autour d’elle ?

Les protections liées aux monuments historiques relèvent d’une servitude annexée au PLU, pas de son règlement. Le service urbanisme vous indiquera si votre parcelle est dans un périmètre de protection.

Et les prix par secteur ?

Nous ne les publions pas, faute de source datée à cette échelle. Une fourchette approximative serait une donnée inventée. Reportez-vous aux valeurs foncières réellement enregistrées.

Peut-on construire dans un secteur d’orientation d’aménagement ?

Oui, c’est même leur raison d’être : ces périmètres sont destinés à être aménagés. Votre projet devra simplement être compatible avec les objectifs fixés par l’orientation, en plus de respecter le règlement de la zone.

La zone agricole protégée peut-elle être levée un jour ?

Une ZAP est précisément conçue pour résister aux évolutions ordinaires du document d’urbanisme — c’est ce qui la distingue d’un simple classement en zone A. Ne fondez aucun projet sur l’hypothèse de sa disparition.

8. Ce qu’il faut retenir

Saint-Maximin ne se raconte pas en quartiers mais en projets. Quatre périmètres portent l’essentiel de l’aménagement communal — Clos de Roques, le plus retravaillé, Bonneval, le plus récent, Mirade et Mont Aurélien — et leurs orientations s’imposent aux autorisations d’urbanisme.

Tout autour, ce sont les servitudes qui dessinent les limites : une zone agricole protégée intercommunale, des monuments historiques, un réseau dense de canalisations de transport. Le règlement, lui, veille surtout sur les perspectives paysagères. C’est une commune où l’on comprend le territoire en lisant les annexes, pas seulement le zonage.

Le conseil de la rédac’. Quand une commune identifie quatre secteurs de projet et y revient six fois en huit ans, c’est le signe d’un territoire qui se transforme activement. Vérifiez la date de chaque pièce que vous consultez : sur ces périmètres, un document de deux ans peut déjà être obsolète.